Der Anteil der Investoren an den Immobilienkreditakten ist in den ersten Monaten des Jahres 2026 auf 8 % gesunken, gegenüber etwa 20 % vor einigen Jahren, so Ludovic Huzieux von Artémis Courtage. Dieser Rückgang lässt sich nicht nur durch die Kreditkosten erklären. Die regulatorischen Anforderungen, die Neugestaltung des DPE und die geplanten steuerlichen Einschnitte bei der möblierten Vermietung verändern die Vermögensentscheidungen.
Wir analysieren hier die technischen Hebel, die weiterhin wirksam sind, um eine rentable Immobilieninvestition in Frankreich zu strukturieren.
Wiedereinbeziehung der Abschreibungen LMNP und Auswirkungen auf die Ausstiegsstrategie
Seit 2025 werden die im realen Regime bei der nicht professionellen möblierten Vermietung abgezogenen Abschreibungen bei der Berechnung des Immobiliengewinns bei der Veräußerung wieder einbezogen. Konkret sieht ein Investor, der seine Immobilie acht Jahre lang abgeschrieben hat, seine steuerliche Basis beim Verkauf entsprechend steigen.
Diese Maßnahme verändert radikal die Berechnung der Nettorendite für jede Strategie, die auf einem mittel- bis langfristigen Kauf-Verkauf basiert. Eine unter dem Status LMNP weniger als zehn Jahre gehaltene Immobilie kann nun eine höhere Ausstiegsbesteuerung generieren als die während der Vermietungsphase erzielte Steuerersparnis.
Der Haushaltsentwurf 2027 geht noch weiter: Er sieht vor, die Abschreibungsabzüge auf 2,5 % pro Jahr und 7.000 Euro pro Steuerhaushalt zu begrenzen. Für die möblierten Tourismuswohnungen wären die vorgesehenen Obergrenzen noch niedriger. Diese Maßnahmen wurden vom Parlament noch nicht verabschiedet, signalisieren jedoch einen klaren Kurs zur Reduzierung der steuerlichen Vorteile der möblierten Vermietung.
Wir empfehlen, das Verkaufsszenario vor jeder Akquisition im LMNP systematisch zu simulieren. Ein Investor, der mehr über France Immo erfahren möchte, findet geeignete Projektionswerkzeuge für diese neuen steuerlichen Parameter. Die Entscheidung zwischen leerer und möblierter Vermietung wird nicht mehr nur auf der Grundlage der Bruttomietrendite getroffen, sondern auf der globalen Besteuerung des Halte- und Verkaufszyklus.
Jeanbrun-Regelung: ein neuer Rahmen für die leerstehende Vermietung im Jahr 2026
Seit dem 21. Februar 2026 ermöglicht die Regelung aus dem Gesetz Nr. 2026-103 vom 19. Februar 2026, einen Teil des Kaufpreises einer leerstehenden Wohnung steuerlich abzuziehen. Sie betrifft sowohl neue als auch sanierte Altwohnungen im gesamten französischen Hoheitsgebiet für bis zum 31. Dezember 2028 getätigte Käufe.
Zwei Einschränkungen rahmen die Regelung ein: Mietobergrenzen und Einkommensbedingungen der Mieter. Die Positionierung ist somit intermediär, zwischen freiem Mietmarkt und sozialem Wohnungsbau.
Für einen Investor hängt das Interesse an Jeanbrun vom Unterschied zwischen der gedeckelten Miete und der Marktmiete in der betreffenden Zone ab. In mittleren Agglomerationen, wo dieser Unterschied gering bleibt (einige Dutzend Euro monatlich), bietet die Regelung einen steuerlichen Vorteil ohne signifikanten Verzicht auf Mieteinnahmen. In angespannten Metropolen kann die Deckelung hingegen die Bruttorendite erheblich schmälern.
Verknüpfung mit der Vermögensstrategie
Jeanbrun richtet sich in erster Linie an Profile, die eine Einkommenssteuerreduzierung anstreben, anstatt eine maximale Mietrendite zu erzielen. Es lässt sich gut mit einer langfristigen Kreditfinanzierung kombinieren, bei der der Hebeleffekt die eingeschränkte Miete ausgleicht. Wir beobachten, dass dieses System besonders für Investoren geeignet ist, deren Grenzsteuersatz über 30 % liegt.
Reform des DPE 2026: Umklassifizierung kleiner Flächen und Kaufchancen
Die Reform der Berechnungsmethode für das Energieeffizienzdiagnose, die am 1. Januar 2026 in Kraft trat, korrigiert die Verzerrung, die Wohnungen unter 40 m² benachteiligte. Vor diesem Datum wurden kleine Flächen systematisch als thermische Durchlässe eingestuft, aufgrund eines ungünstigen Verbrauchs-/Flächenverhältnisses.
Diese Umklassifizierung hat direkte Auswirkungen auf den Markt: Studios und T2, die zuvor in F oder G eingestuft waren, werden nun in D oder E umklassifiziert und wieder für die Vermietung geeignet. Immobilien, die vom Mietmarkt zurückgezogen wurden, gewinnen sofort an Nutzwert.
- Ein vor der Reform in F eingestuftes Studio, das in D umklassifiziert wurde, kann ohne energetische Renovierungsarbeiten vermietet werden, was die Nettorendite verbessert, indem die Kosten für Renovierungsarbeiten entfallen.
- Verkäufer, die ihre Immobilie abgewertet haben, um die Renovierungskosten zu berücksichtigen, haben nicht alle ihre Preise nach oben angepasst, was ein Fenster für Kaufgelegenheiten schafft.
- Die Nachfrage nach Mietwohnungen auf kleinen Flächen bleibt in Universitätsstädten und angespannten Zonen hoch, was die Belegungsrate sichert.
Wir empfehlen, gezielt nach Immobilien zu suchen, deren DPE kürzlich neu berechnet wurde und deren Verkaufspreis noch die alte Einstufung widerspiegelt. Dies ist ein Wertschöpfungshebel, der weder auf Renovierungen noch auf steuerliche Regelungen angewiesen ist.
HCSF-Belastungsquote und Strukturierung der Mietfinanzierung
Die Regel des Haut Conseil de stabilité financière legt eine maximale Belastungsquote von 35 % des Einkommens für alle Kredite fest. Bei einem Kredit von 200.000 Euro liegt die monatliche Rate im Jahr 2026 bei etwa 1.200 Euro, gegenüber 900 Euro vor fünf Jahren.
Diese Einschränkung belastet Investoren stärker als Erstkäufer, da zukünftige Mieteinnahmen nur teilweise in die Berechnung einfließen (in der Regel zu 70 %). Ein Investor, der bereits seine Hauptwohnung mit einem laufenden Kredit besitzt, sieht seine Fähigkeit zur Mietfinanzierung stark eingeschränkt.
Strukturierungsmöglichkeiten
- Die Kreditlaufzeit auf 25 Jahre verlängern, um die monatliche Rate zu senken und die 35 %-Schwelle einzuhalten, auch wenn dies höhere Gesamtkosten des Kredits bedeutet.
- Das Eigenkapital erhöhen, um den geliehenen Betrag zu verringern. Ein Eigenkapital von 20 bis 30 % des Kaufpreises verändert das Kräfteverhältnis zur Bank.
- Die HCSF-Ausnahmen nutzen: Die Banken haben einen Spielraum von 20 % für nicht standardisierte Anträge, der oft für Profile mit hohen Einkommen oder erfahrene Investoren reserviert ist.
Die Finanzierungsstruktur bestimmt die Machbarkeit bereits vor der Auswahl der Immobilie. Wir beobachten, dass Investoren, die ihr Projekt von Anfang an auf die HCSF-Anforderungen abstimmen, späte Kreditablehnungen vermeiden, die die Verträge scheitern lassen.
Der Markt für Mietinvestitionen im Jahr 2026 belohnt Investoren, die die regulatorischen und steuerlichen Details beherrschen. Die Zeit ist weniger günstig für standardisierte Ansätze, eröffnet jedoch Spielräume für diejenigen, die einen neu berechneten DPE lesen, einen Gewinn nach Abschreibung simulieren oder eine Finanzierung unter HCSF-Bedingungen strukturieren können. Technische Informationen sind nun Teil der Rendite.
