Het aandeel van investeerders in vastgoedleningen is in de eerste maanden van 2026 gedaald tot 8 %, tegenover ongeveer 20 % enkele jaren eerder, volgens Ludovic Huzieux van Artémis courtage. Deze terugval kan niet alleen worden verklaard door de kosten van krediet. De stapeling van regelgeving, de herziening van de DPE en de plannen voor belastingverlaging op gemeubileerde verhuur herschikken de vermogensbeslissingen.
Hier analyseren we de technische hefboom die nog steeds operationeel is om een rendabel vastgoedinvestering in Frankrijk te structureren.
Herintegratie van afschrijvingen LMNP en impact op de exitstrategie
Sinds 2025 worden de afschrijvingen die onder het werkelijke regime voor niet-professionele gemeubileerde verhuur zijn afgetrokken, heringevoerd in de berekening van de meerwaarde bij verkoop. Concreet ziet een investeerder die zijn eigendom acht jaar heeft afgeschreven, zijn belastbare basis bij verkoop evenredig toenemen.
Deze maatregel verandert de netto-rendabiliteitsberekening radicaal voor elke strategie die is gebaseerd op een middelgrote aankoop-verkoop. Een eigendom dat minder dan tien jaar onder de LMNP-status wordt gehouden, kan nu een hogere exitbelasting genereren dan de belastingbesparing die tijdens de verhuurfase is gerealiseerd.
Het wetsvoorstel voor de begroting 2027 gaat verder: het voorziet in een beperking van de aftrek van de afschrijving tot 2,5 % per jaar en 7.000 euro per fiscaal huishouden. Voor toeristische gemeubileerde woningen zouden de voorziene plafonds nog lager zijn. Deze maatregelen zijn nog niet door het Parlement goedgekeurd, maar ze signaleren een duidelijke richting naar een vermindering van de fiscale voordelen van gemeubileerde verhuur.
We raden aan om systematisch het verkoopscenario te simuleren voordat een LMNP-aankoop wordt gedaan. Een investeerder die meer wil weten over France Immo, vindt projectietools die zijn afgestemd op deze nieuwe fiscale parameters. De afweging tussen ongemeubileerde en gemeubileerde verhuur speelt zich niet langer alleen af op basis van het bruto verhuurrendement, maar op de totale belastingdruk van de aanhoudings- en verkoopcyclus.
Jeanbrun-regeling: een nieuw kader voor ongemeubileerde verhuur in 2026
Sinds 21 februari 2026 stelt de regeling die voortvloeit uit de wet nr. 2026-103 van 19 februari 2026 het mogelijk om fiscaal een deel van de aankoopprijs van een ongemeubileerde woning af te trekken. Het betreft nieuwe of gerenoveerde woningen, op het hele Franse grondgebied, voor aankopen die zijn gedaan tot 31 december 2028.
Twee voorwaarden kaderen de regeling: huurplafonds en inkomensvoorwaarden voor huurders. De positionering is dus tussen vrij verhuur en sociale huisvesting in.
Voor een investeerder hangt de aantrekkelijkheid van de Jeanbrun-regeling af van het verschil tussen de beperkte huurprijs en de marktprijs in het beoogde gebied. In middelgrote agglomeraties waar dit verschil klein blijft (enkele tientallen euro’s per maand), biedt de regeling een fiscale voordelen zonder significante opoffering van huurinkomsten. In gespannen metropolen kan het plafon daarentegen de bruto-rendabiliteit aanzienlijk verminderen.
Afstemming met de vermogensstrategie
De Jeanbrun-regeling richt zich in de eerste plaats op profielen die een belastingverlaging op het inkomen zoeken in plaats van een maximaal verhuurrendement. Het combineert goed met een lange kredietfinanciering, waarbij het hefboomeffect de beperkte huur compenseert. We merken op dat deze regeling bijzonder geschikt is voor investeerders wiens marginale belastingtarief boven de 30 % ligt.
Hervorming van de DPE 2026: herclassificatie van kleine oppervlakten en aankoopkansen
De hervorming van de berekeningsmethode van het energieprestatiecertificaat, die op 1 januari 2026 in werking trad, corrigeert de bias die woningen van minder dan 40 m² benadeelde. Voor deze datum werden kleine oppervlakten systematisch als thermische doorlaters geclassificeerd vanwege een ongunstige verhouding tussen verbruik en oppervlakte.
Deze herclassificatie heeft een directe impact op de markt: studio’s en T2’s die voorheen als F of G waren geclassificeerd, worden D of E en worden opnieuw verhuurbaar. Onroerend goed dat van de verhuurmarkt is gehaald, krijgt onmiddellijk weer gebruikswaarde.
- Een studio die voor de hervorming als F was geclassificeerd en nu als D is herclassificeerd, kan worden verhuurd zonder renovatiewerkzaamheden, wat de netto-rendabiliteit verbetert door de post werkzaamheden te verwijderen.
- Verkopers die hun eigendom hadden afgeschreven om de renovatiekosten te integreren, hebben niet allemaal hun prijs verhoogd, wat een kans biedt voor aankoop.
- De huurvraag naar kleine oppervlakten blijft sterk in universiteitssteden en gespannen gebieden, wat de bezettingsgraad veiligstelt.
We raden aan om te focussen op eigendommen waarvan de DPE recentelijk is herberekend en waarvan de verkoopprijs nog steeds het oude classificatie weerspiegelt. Dit is een hefboom voor waardecreatie die niet afhankelijk is van werkzaamheden of fiscale regelingen.
HCSF-inspanning en structurering van de verhuurfinanciering
De regel van de Hoge Raad voor Financiële Stabiliteit stelt een maximale inspanning van 35 % van de inkomsten vast, inclusief alle leningen. Voor een lening van 200.000 euro bedraagt de maandlast ongeveer 1.200 euro in 2026, tegenover 900 euro vijf jaar eerder.
Deze beperking weegt zwaarder op investeerders dan op starters, omdat toekomstige huurinkomsten slechts gedeeltelijk in de berekening worden opgenomen (meestal 70 %). Een investeerder die al zijn eigen woning bezit met een lopende lening, ziet zijn huurfinancieringscapaciteit sterk afnemen.
Structureringsmogelijkheden
- De looptijd van de lening verlengen tot 25 jaar om de maandlast te verlagen en de drempel van 35 % te respecteren, ook al moet een hogere totale kredietkost worden geaccepteerd.
- Het eigen vermogen verhogen om het geleende bedrag te verlagen. Een eigen bijdrage van 20 tot 30 % van de aankoopprijs verandert de machtsverhouding met de bank.
- Gebruik maken van de HCSF-uitsluitingen: banken hebben een marge van 20 % voor afwijkende dossiers, vaak gereserveerd voor profielen met hoge inkomens of ervaren investeerders.
De financiële structuur bepaalt de haalbaarheid nog voordat de keuze van het onroerend goed wordt gemaakt. We merken op dat investeerders die hun project vanaf het begin afstemmen op de HCSF-beperking, late kredietweigeringen vermijden die de overeenkomsten in gevaar brengen.
De markt voor verhuurinvesteringen in 2026 beloont investeerders die de regelgeving en fiscale details beheersen. De periode is minder gunstig voor gestandaardiseerde benaderingen, maar biedt kansen voor degenen die een herberekende DPE kunnen lezen, een meerwaarde na afschrijving kunnen simuleren of een financiering onder HCSF-beperkingen kunnen structureren. Technische informatie maakt nu deel uit van het rendement.
